Договори на комуналку: варто визначатися до 1 травня

    Українцям варто швидше визначатися з формою управління багатоповерхівками та варіантами договорів на комуналку. Інакше наступний опалювальний сезон деякі будинки не переживуть.
Марія Осипчук
юристка, експертка з питань житлового господарства та енергоефективності

    До 1 травня 2020 року залишається якісь три місяці. Про цю дату мав би чути кожен мешканець багатоповерхівки.
    Що це за межа та чому про неї так багато говорять у контекст комуналки? Давайте розберемося, до чого слід готуватися українцям.

    Справа в тому, що законом "Про житлово-комунальні послуги" було запроваджено різні моделі договорів на компослуги.
   Саме цей закон передбачив, що у співвласників багатоквартирних будинків є рік - від 1 травня 2019 до 1 травня 2020 - для того, щоб обрати для себе одну з цих моделей.
   Які варіанти договорів передбачені законом? Їх три: індивідуальний договір, колективний договір, договір у статусі колективного споживача.
    Ці варіанти доступні для усіх комунальних послуг, крім електричної енергії та природного газу.
    Споживання електрики та газу можливе тільки на підставі індивідуальних договорів. Щодо всіх інших послуг - теплової енергії, води, поводження з побутовими відходами тощо, співвласникам є з чого обирати.
    Індивідуальний договір (за рішенням співвласників)
    За таким варіантом у платіжці буде три складові: плата за послугу, абонплата, вартість обслуговування мереж.
   Якщо плата за послугу та абонплата є регульованими та визначаються уповноваженими на це органами, то вартість обслуговування мереж будинку є ринковою, тобто про її розмір співвласники мають домовлятися з надавачем послуги.
   Якщо домовитися про неї не вдасться, співвласники не зможуть обрати для себе цей варіант договору та мають розглянути інший.
   У чому перевага цього варіанту? Якщо надавач послуги буде обслуговувати мережі будинку, він відповідатиме й за якість послуги аж до квартири або приміщення споживача.
   Таким чином, хоч цей варіант і буде дорожчим, однак він дає можливість гарантовано отримувати якісну послугу.
    Колективний договір
  Обираючи цей варіант, співвласники будуть платити надавачу послуги тільки за безпосередньо спожитий обсяг.
   Від імені співвласників цей договір укладає уповноважений, яким може бути будь-яка фізична або юридична особа (в тому числі управитель, ОСББ або ЖБК).
   Для здійснення розрахунків, ця особа має відкрити банківський рахунок, який матиме спеціальний режим використання, тобто гроші з цього рахунку можуть використовуватися тільки на оплату комунальної послуги.
   За законом, уповноважений, який укладає цей договір, має виконувати низку завдань: розподіляти показники лічильників, вести облік оплат, перераховувати кошти, а також повідомляти надавача послуги про неплатників.
   Якщо уповноважений надасть постачальникові таку інформацію протягом 10 днів з моменту отримання звернення, він не відповідатиме за ці заборгованості. Натомість надавач послуги буде звертатися до конкретного боржника.
   За виконання цих функцій уповноважена особа може отримувати винагороду, яку мають визначити співвласники будинку.
   Окремо співвласникам також необхідно визначити, хто буде обслуговувати внутрішні мережі будинку: управитель, ОСББ або хтось інший.
   Колективний договір вигідно укладати на ті послуги, за які ви розраховуєтеся за загальнобудинковим лічильником (наприклад тепло або воду), оскільки розподілом обсягу спожитих послуг буде займатися не надавач послуги, а уповноважений.
   Це дозволить завжди тримати під контролем процес розподілу та розуміти, якими є фактичні витрати.
   Договір у статусі колективного споживача
   Його може укладати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке в такому випадку діє від власного імені.
  Це значить, що саме ОСББ буде відповідати за своєчасність оплати, а у випадку заборгованості саме до нього будуть застосовуватися санкції.
   Боржники ж, у свою чергу, будуть відповідальні перед об'єднанням, яке зможе звертатися до суду за стягненням їхньої заборгованості.
   За цим варіантом співвласники будуть платити постачальнику послуги тільки за безпосередньо спожитий обсяг.
   Договір у статусі колективного споживача підходить тим будинкам, де створено ОСББ та забезпечено високий рівень платіжної дисципліни.
   Перевагою цього варіанту є можливість самостійно вирішувати, як саме впливати на боржників.
   Однак практика підказує, що цей варіант договору слід обирати тільки якщо наявний достатній резервний фонд, який дозволить вчасно оплачувати послугу, навіть якщо не всі співвласники платитимуть сумлінно.
   Співвласники одного будинку мають право обирати різні варіанти договорів для різних видів комунальних послуг.
   Однак на кожну комунальну послугу може бути обраний лише один варіант договору. Тобто якщо ми вирішимо укласти індивідуальний договір, значить це стосується усіх без винятку співвласників будинку. 
  Що ж станеться, якщо до 1 травня 2020 року співвласники не визначаться з одним із варіантів договорів на компослуги?
   Після цієї дати з ініціативою про укладення договору виступить надавач послуги. Він буде укладати індивідуальний договір з усіма, хто протягом року не визначився самостійно.
   Однак оплачувати за таким договором ми будемо тільки спожитий обсяг послуги та абонплату.
    Плата за обслуговування мереж будинку не буде включена до такого договору, оскільки надавач послуги не буде їх обслуговувати.
    За цим варіантом надавач має забезпечити якість послуги тільки на вводі в будинок. Якою дійде послуга до квартири споживача або чи дійде взагалі - вже не буде його відповідальністю.
    Водночас споживач буде зобов'язаний оплатити цю послугу в повному обсязі, незалежно від того, якою вона дійшла до його квартири.
    Цей варіант не буде критичним для тих будинків, де вже створено ОСББ або управління здійснює професійний управитель. Чому? Справа в тому, що в цих будинках обслуговування мереж вже здійснює ОСББ або управитель.
   Якщо ж у будинку досі не визначено форму управління, а його утриманням займається стара управляюча компанія (іншими словами - звичний для всіх ЖЕК), ніхто не зможе гарантувати співвласникам безпеку та комфорт.

    Це пов’язано з тим, що вона не може змінити тариф і, зазвичай, не має достатньо коштів для належного утримання будинку.
    Відповідальність за утримання мереж лежить на самих співвласниках. Якщо вони нікого не уповноважили на утримання мереж, ніхто й не буде цього робити.
   Як наслідок, ніхто не готуватиме будинок до зими, не ліквідовуватиме аварії та не зможе забезпечувати безперебійну роботу усіх систем.
   Водночас споживачі будуть платити по повній програмі, навіть якщо послуга до їх квартири не дійде.
   Наслідки бездіяльності у будинку можуть бути критичними. Що робити, щоб цього не сталося?
    Відповідь однозначна: якомога швидше визначатися з формою управління - створювати ОСББ або залучати управителя.
   Співвласники можуть не голосувати за варіант договору на комунальні послугу, але обов'язково повинні визначити, хто ж буде забезпечувати належне утримання їхнього будинку в майбутньому, після 1 травня 2020 року.
    Для прийняття такого рішення їм треба провести збори та набрати більшість голосів.
   Чим раніше співвласники приймуть рішення, тим легше буде навести лад у будинку. До наступного опалювального сезону ще є час, тож варто вже зараз починати цю роботу.

Режим доступу