Економіка України перебуває сьогодні в досить важкому стані, ситуація ускладнюється проблемами державного забезпечення потреб оборони, бюджетної сфери та обслуговування зовнішнього боргу країни. Частково підтримкою в цій ситуації є іноземні кредити та позики. Разом із цим значних надходжень до бюджету цього року урядовці очікують від посилення фіскального навантаження всередині країни. 28 грудня 2014 р. Верховна Рада ухвалила Закон України №71-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деякі законодавчі акти України щодо податкової реформи», текст якого оприлюднено на сайті газети «Голос України». У Верховній Раді відповідний законопроект підтримал 250 народних депутатів із 226 мінімально необхідних. За підрахунками Мінфіну, реалізація затверджених у документі норм і правил зможе збільшити надходження до державної скарбниці на 97 млрд грн порівняно з минулим роком.
Вагому частину доходів бюджету становитиме оновлене оподаткування майна, що включає в себе податок на нерухомість, плату за землю та податок на авто. Природно, що найжвавішу дискусію серед громадськості викликало введення саме податку на нерухомість, адже тепер, крім звичних комунальних послуг, тарифи яких постійно зростають, українцям належить сплачувати й податок за «надлишок» метражу помешкань.
Нагадаємо, що вперше норма оподаткування нерухомості впроваджувалася до Податкового кодексу України з 2013 р., згідно з якою вводився в дію податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. При цьому розмір податку на житло визначався з огляду тільки на житлову площу, а ставки податку становили 1–2,7 % мінімальної зарплати за 1 кв. м для квартир і будинків, залежно від розміру житлової площі. Пільги щодо сплати податку на нерухомість надавалися тим власникам, сумарна площа житла яких не перевищує 120 кв. м для квартир, 250 кв. м – для будинків, 370 кв. м – для власників і квартир, і будинків. Але тоді, з різних причин, цей податок належним чином впровадити не вдалося.
Цьогоріч податок на нерухомість зазнав кардинальних змін, основна з яких полягає в оподаткуванні всіх видів нерухомості – як житлової, так і нежитлової, що значно розширює коло потенційних платників податку, у тому числі за рахунок жителів приватного сектору. Адже відтепер податковим розрахункам підлягатимуть усі будівлі – від сараїв і хлівів – до альтанок, гаражів та літніх кухонь. Враховуючи, що у вересні 2014 р. Верховна Рада винесла рішення, яким прирівняла садові й дачні будиночки до жилих будівель і дозволила здійснювати в них прописку, тепер й такі об’єкти нерухомості автоматично включаються до бази оподаткування.
Загалом, оподаткуванню підлягають не тільки квартири та будинки середнього класу, а й трикімнатні хрущовки.
Відповідно до нових поправок Податкового кодексу України, з 1 січня 2015 р. встановлено такі розміри зменшення податкової бази (пільги) на об’єкти нерухомості: для квартири/квартир – сумарна пільга (незалежно від їх кількості) 60 кв. м; для будинку/будинків – 120 кв. м, при володінні різнотипними об’єктами нерухомості (квартира й будинок) сумарна пільга надається на 180 кв. м. Тобто кількість однотипних об’єктів або їхніх часток у власності не мають значення – їхні площі сумуються, і податок сплачується виключно за метри, які перевищують зазначену в Законі межу з розрахунку максимум 2 % від мінімальної заробітної плати (24,36 грн) на рік за кожний «зайвий» метр. Зазначимо, що пільги надаються виключно фізичним особам і персонализація їх заборонена. Податок стягуватиметься раз на рік.
Як і раніше, не буде обкладатися податком нерухомість державної та комунальної форм власності. Також до цього списку додалися ті об’єкти житлової нерухомості, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, і дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками). Справедливо звільняються від податку будівлі дитячих будинків сімейного типу, гуртожитки, житлова нерухомість, непридатна для проживання, зокрема у зв’язку з аварійним станом.
Нововведенням цього року стало оподаткування комерційної нерухомості, за вийнятком окремо зазначених у Законі видів будівель і споруд, у тому числі промислових та сільськогосподарських. У цілому експерти позитивно оцінюють таку можливість, але вказують на ряд проблемних моментів у роботі Закону, які можуть виникати через відсутність належних визначень, щодо об’єктів певного виду нерухомості.
Цікавим видається п. 266.2.2 Закону, згідно з яким не підлягають оподаткуванню об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності громадських організацій інвалідів і їхніх підприємств – громадські організації в Україні взагалі стали окремою темою для роздумів з того моменту, коли їм було надано дозвіл займатися комерційною діяльністю. Тож така «пільга» має перспективу стати в нагоді вітчизняному «громадському» бізнесу. У свою чергу В. Кисиль, керівник департаменту нерухомості «КПД Консалтинг», звертає увагу на необхідність диференційного підходу в оподаткуванні комерційної нерухомості з огляду на те, що прибутковість «офісних квадратів» у столиці та, наприклад, складів з їхніми площами й значно нижчими арендними ставками за високого рівня вакантності прирівнювати некоректно.
Ще важливий момент полягає в тому, що податок на нерухомість відтепер є місцевим податком. Це означає, що саме місцева влада матиме повноваження визначати розміри податку та пільги, виходячи з площі конкретного об’єкта, місця розташування (зональності), типів об’єктів нерухомості та навіть загального майнового стану й доходів його власника. Тобто міська, сільська або селищна рада можуть не тільки встановлювати ставку податку, а й збільшувати пільгову площу нерухомості (скажімо, для будинку – зі 120 до 300 кв. м). Щоправда, під пільги не потрапляють ні за яких умов об’єкти з площею, що більше ніж у п’ять разів перевищує розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування, або ті об’єкти, що офіційно використовуються задля отримання прибутків (аренда, готельний бізнес, лізинг, інша підприємницька діяльність). Сам податок, відповідно, нараховується контролюючим органом за місцем реєстрації власника нерухомості та надходитиме до місцевого бюджету з подальшим використанням цих коштів на потреби населеного пункту. Тож схоже, що процес децентралізації, про який в Україні так багато останнім часом говорять, поволі починає набувати реальних ознак.
Те, що місцеві громади здобувають компетенцію збільшувати обсяг пільгової площі, яка не підлягає оподаткуванню, з одного боку, є досить гуманною та прогресивною нормою, адже вона дасть змогу оподатковувати особу з огляду на її доходи, робити виключення із загальних правил для тих, хто дійсно неспроможний сплачувати великі податки. З іншого боку, на думку юриста компанії «Де-юре» А. Павлишина, не буде дивним, якщо яка-небудь селищна рада під Києвом встановить ставку оподаткування в 0,1 % від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м нерухомості (у 20 разів меншу від максимально допустимої Законом), що фактично звільнить власників нерухомого майна від сплати податку. Зрозуміло, що делегування таких повноважень на місцеві рівні є міжнародною практикою, та потрібно визнати, що, враховуючи наші реалії, таке нововведення може спровокувати спекуляцію на вирішенні подібних питань, особливо на індивідуальному рівні. Між тим, механізм контролю за місцевими рішеннями, який би забезпечував прозорість збору податку на нерухомість і загальнодоступність інформації про його сплату кожним власником, поки що не продуманий.
Водночас експерт з питань бюджетної політики Л. Супрун вважає, що уряд, який, власне, ініціював введення оновленого податку на нерухомість, таким чином просто перекладає весь негатив населення на органи місцевої влади, адже прийняття відповідних рішень так чи інакше супроводжуватиметься конфліктами та непорозуміннями. Що цікаво, сама місцева влада не в захваті від подібного нововведення. Адже, крім усього іншого, податок на нерухомість «змушує обирати» між наповненням місцевого бюджету й народним невдоволенням. Наразі вже відомі рішення місцевих рад у деяких містах країни. Так, в Івано-Франківську, Харкові та Одесі не оподатковуватимуть квартири загальною площею до 120 кв. м і будинки до 250 кв. м. У Сумах поки що не планують опускати верхню «планку» податку.
Окремої уваги заслуговує питання правил оподаткування на непідконтрольних територіях Донбасу, де для власників нерухомості ніяких преференцій Податковим кодексом не передбачено, незважаючи на те, що останні, як мінімум, фактично позбавлені права вільно володіти та користуватися своїм нерухомим майном, а як максимум – це майно втратили.
Тим часом у Міністерстві фінансів запевняють, що домінуюча кількість об’єктів нерухомості не підпадатиме під оподаткування, адже середня площа на території України на сьогодні становить 56,6 кв. м. Утім, за даними «Украналітцентру», квартирами площею 70–80 кв. м чи будинками площею 150 кв. м володіє приблизно половина населення. Тож податкова реформа має всі шанси стати однією з причин напруження в суспільстві. Інтернет-простір переповнюють відгуки стурбованих власників нерухомого майна. Лейтмотивом обговорень на різноманітних форумах виступає соціальна несправедливість нововведень, яка ще більше розмежовує жителів країни на багатих і бідних.
Дійсно, платіж податку на нерухомість, прив’язаний до величини мінімальної зарплати, яка регулярно зростає паралельно росту інфляції в державі, у майбутньому гарантовано збільшиться і разум з іншими видами податкового навантаження на населення в першу чергу вдарить по малозабезпечених верствах населення та середньому класу.
Фахівці підтверджують той факт, що з дорогої нерухомості зібрати податок буде складніше. Тим більше за відсутності в нас прозорих реєстрів, які б відкривали доступ до інформації про нерухомість. Неякісні державні реєстри можуть. у принципі, завадити державі отримати прибуток від податків на нерухомість. Адже базою оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості є дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який на сьогодні є напівпустим. За словами міністра юстиції України П. Петренка, близько 40 % необхідних даних з Бюро технічної інвентаризації по всій країні досі не передано до Міністерства юстицїї для оцифрування. Причому БТІ Києва передає дані щодо об’єктів нерухомості найповільніше. Понад 70 % інформації про київську нерухомість Укрдержреєстр усе ще не отримав.
Здійснення перевірок даних за таких обставин не вбачається можливим, і, таким чином, створюються умови, за яких приховують, наприклад, габаритні елітні помешкання, зазначаючи їх на папері як недобудову, яка не підлягає оподаткуванню. Це ж стосується й будівель на територіях рекреаційних зон, які взагалі можуть ніде не значитися.
Президент ВГО «Ліга експертів України» С. Бовсуновська наголошує на тому, що цей податок буде справедливим та адекватним тільки за умови оподаткування нерухомості залежно від її вартості, а не площі. Буде логічним, якщо власник елітної квартири в центрі Києва платитиме більше, ніж володар аналогічної за площею «розвалюхи» де-небудь на Черкащині. Навіть задекларована зональність впровадженого податку мало на що впливає, адже факти співіснування поряд, умовно кажучи, халуп і палаців в одній місцевості не є рідкими, особливо в передмісті.
Оціночна вартість нерухомого майна, що розраховується за спеціальними методиками, на думку багатьох фахівців, є все ж кращою альтернативою оподаткуванню за площею. Оприлюднення методики оцінки нерухомості в усіх деталях у відкритому реєстрі нерухомого майна із зазначенням його вартості буде, мабуть, єдиним способом мінімізувати зловживання в цьому питанні.
Узагалі такий варіант оподаткування нерухомості у світі є найбільш поширеним. Розрахунок податку, заснованого на вартості, здійснюють такі країни, як Литва, Швейцарія, Японія, Австралія, Південна Корея та ін. Так, у Швеції податкова ставка різниться залежно від типу споруди: для будинків, розділених на арендні квартири, вона становить 1,3 % від оціночної вартості нерухомості, для комерційної нерухомості – 1,0 %, для об’єктів промисловості – 0,5%. Цікавим нюансом в цій країні є те, що помешкання в багатоквартирних будинках там нерухомістю не вважається. У Болгарії, Нідерландах і Словенії мінімальною є ставка в 0,1 %, у Турції та Фінляндії – 0,3–1,4 %. Найвищими в ЄС є податки на нерухомість у Німеччині (від 2,6 до 10 % від оціночної вартості) і Данії (до 6,4 % від оціночної вартості). Так, щорічний податок на нерухомість у Німеччині накладається органами місцевого самоврядування на нерухоме майно незалежно від його призначеня та об’єднується із земельним податком. Розрахунок його відбувається за такою схемою: 0,35 % від оціночної вартості помножується на коефіцієнт, що вар’юється залежно від населеного пункту й може становити від 280 до 600 %. Наприклад, коефіцієнт такого податку в Берліні, за даними видання Immobilien-Newsticker, становить 8,10, а в Дюссельдорфі – 4,40. Та в середньому кінцева ставка, зазвичай, не перевищує 1,5 %. У США вона вар’юється від 1,5 % у Флориді до 11,5 % у Нью-Йорку. Усі власники нерухомості тут також щорічно платять податок на нерухомість. Його розмір визначається з розрахунку ринкової вартості та коефіцієнта, визначеного місцевою владою. Середній розмір річної виплати може коливатися приблизно в межах 8–13 дол. за кожну тисячу доларів оціночної вартості.
На Кіпрі та в Греції стартова вартість нерухомості для цілей оподаткування становить 120 тис. євро. У Словаччині, Чехії та частково Угорщині плата стягується, як і в Україні, за квадратний метр. У сусідній Польщі такого роду податок теж встановлює місцевий податковий орган, і його ставка залежить від місцезнаходження й типу нерухомості, а ставка для житлових приміщень становить приблизно 0,13–0,20 євро за 1 кв. м.
У Великобританії та Франції існує фіксована плата, розмір якої встановлюють муніципалітети. Наприклад, британці залежно від регіону віддають за нерухомість близько 230–3000 євро на рік. Доречі, саме британські платники податків сплачують найвищі податки на нерухомість по відношенню до ВВП країни – аж 4 % (такі дані Організації економічного співробітництва та розвитку). Для порівняння: у Німеччині, Швеції та Чилі надходження від податку на нерухомість становлять 1 % ВВП. Оподаткування нерухомості немає тільки на Мальті та в Ірландії.
Отже, оподаткування нерухомості є загальносвітовою практикою. Такий податок виконує ряд важливих функцій, які, серед іншого, перешкоджають концентрації квартир і будинків у вузького кола осіб та блокують проникнення спекулятивного капіталу на ринок нерухомості. Та впроваджуючи навіть перевірені та дієві алгоритми зарубіжного оподаткування, увагу слід надавати рівню доходів населення. Адже в розвинутих країнах податок на ту ж нерухомість може бути й значно більшим і водночас відносно доходів громадян виявиться нижчим. Питання доречності введення подібного податку в Україні в умовах стрімкого падіння рівня доходів населення та зростання інфляції вже не стоїть – податок впроваджено, і українцям залишається сподіватися, що сплачені ними кошти будуть використані раціонально та ефективно.
(Матеріал підготовлено з використанням інформації таких джерел: ЛIГАБлоги (http://blog.liga.net); Кoнтракти.Ua (http://kontrakty.ua); Сегодня.ua (www.segodnya.ua); 5 канал (http://www.5.ua), Портал нерухомості (Domik.ua); Агенція новин Фirtka.if.ua: (http://firtka.if.ua); Юридичний супермаркет (http://www.juridicheskij-supermarket.ua); Українська правда (http://www.pravda.com.ua); Главред (http://glavred.info).
Немає коментарів:
Дописати коментар